¿Qué es una hipoteca? ¿Una garantía o un contrato?

¿Qué es una hipoteca? ¡No, no es un crédito hipotecario!

Hipoteca y crédito hipotecario no son sinónimos. ¡Veamos por qué! El crédito hipotecario es un contrato por el cual una entidad financiera presta dinero a una persona natural o jurídica para la compra de un bien inmueble: una casa, departamento, local comercial o, incluso, terreno. Producto de este contrato, nace la hipoteca.

En el artículo 2309, el Código Civil Ecuatoriano define la hipoteca como un “derecho de prenda que se aplica sobre bienes inmuebles que no dejan de permanecer en poder del deudor”. Es decir que ese bien se convierte en la garantía de que el deudor cancelará la totalidad del monto adeudado más sus respectivos intereses. 

Por lo tanto, el crédito hipotecario es una obligación garantizada, mientras que la hipoteca es una garantía real. La garantía real es cuando el bien inmueble asume el papel de garante, en lugar de hacerlo una persona. 

¡No! Además de bienes inmuebles, en Ecuador también es factible hipotecar naves, que en realidad son bienes muebles. Para hacerlo, hay que regirse a las reglas y normativas establecidas por el Código de Comercio y no por el Código Civil. 

Ya pasada la sorpresa te preguntarás ¿qué tipo de naves? El Código de Comercio, en el artículo 844, define a las naves como todo tipo de construcción que flote, sin importar el tipo, tamaño y clase, y que esté destinada a navegar con medios de propulsión con objetivo de transportar carga, pasajeros o cumplir otras actividades. 

¿Qué pasa con la hipoteca cuando el crédito está impago?

Cuando el deudor no logra cumplir con el pago del crédito bajo los términos del contrato, la entidad financiera puede solicitar la venta forzosa del inmueble que sirvió como garantía real. También se puede hacer efectiva la hipoteca; es decir, tomar el inmueble para subastarlo o venderlo posteriormente. 

Con ambas acciones, la entidad financiera puede asegurar el pago total o parcial de la deuda. 

La hipoteca, técnicamente, no desaparece sola al pagarse la última cuota del crédito hipotecario. Para que esta quede anulada es necesario hacer un levantamiento de hipoteca y asentarlo en el Registro de la Propiedad.

El levantamiento de hipoteca es un proceso que se hace luego de pagar la última cuota del crédito hipotecario, para que ya no pese ninguna deuda sobre el bien inmueble.

Recuerda que el bien inmueble se convierte en una suerte de garante del crédito, una vez saldadas las cuentas, debes quitarle esa obligación, haciendo el levantamiento.